东启网年报点评 | 保利发展: 规模稳居行业第一, 盈利能力持续下行

东启网来源：益牛网配资平台网站：信钰证券日期：2026-04-26 05:22:01 查看：162

2025年保利发展实现全口径销售金额2530亿元，销售面积1235万平方米，分别同比减少21.68%和31.26%，销售额排名仍然稳居行业第一。

◎ 作者 /洪宇桁

核心观点

【规模稳居行业第一，仍存在一定存货去化压力】2025年保利发展实现全口径销售金额2530亿元，销售面积1235万平方米，分别同比减少21.68%和31.26%，销售额排名仍然稳居行业第一。2025年新开工面积仅为703万平方米，期末存货规模相较于期初减少了16.33%至6681.75亿元，其中竣工物业规模同比减少了10.28%至1789.19亿元，但是对存货的占比却提高了1.8个百分点至26.8%，企业仍有一定的存货去化压力。

【拿地力度明显加大，总土储权益比例超过70%】2025年保利发展新增计容建筑面积为457万平方米，拓展成本791亿元，分别同比增长39%和16%，拿地销售金额比由去年的0.21提升到了0.31，拿地力度明显加大。2025年底总土地储备为11215万平方米，同比减少了10.81%，土地储备仍然较为充足。得益于近年来拿地的高权益比例，保利发展总土储的权益比例达到了70.47%，继续创近年来的新高。

【营业收入有一定下行压力，利润率持续下滑】2025年保利发展实现营业收入3081.44亿元，同比减少1.13%；预收房款下降至2430.33亿元，企业的营收仍有下行压力。毛利率为12.75%，同比降低了1.18个百分点，净利率和归母净利率分别同比下降了1.49和1.26个百分点至1.63%和0.34%。企业近年来的盈利能力持续下滑，亟需提振。

【财务稳居绿档，综合融资成本降至2.72%】2025年底保利发展持有现金同比减少8.39%至1229.06亿元。剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金435.09亿元之后，非受限现金短债比为1.12，同比提升了0.11。净负债率同比提升了3.54个百分点至66.21%，扣除预收后的资产负债率65.13%，同比降低了0.75个百分点，企业仍然稳居“绿档”。2025年底企业的综合融资成本同比下降了0.38个百分点至2.72%，融资成本持续处于行业极低水平。

01 销售

规模稳居行业第一，仍存在一定存货去化压力

2025年保利发展实现全口径销售金额2530亿元，销售面积1235万平方米，分别同比减少21.68%和31.26%，销售额排名仍然稳居行业第一。由于近年来保利拿地权益比例保持在较高水平，2025年企业销售权益比例同比提升3个百分点至79%，继续保持在高位，有利于营收与规模的匹配。

2025年保利实现回笼金额2589亿元，综合回笼率为102%，有利于维持经营性现金流的稳定。与此同时，随着保利自2022年开始“以销定产”主动控制新开工面积，近年来企业的新开工面积持续走低，2025年的新开工面积仅为703万平方米。企业在2025年底的存货规模相较于期初减少了16.33%至6681.75亿元，其中竣工物业规模同比减少了10.28%至1789.19亿元，但是对存货的占比却提高了1.8个百分点至26.8%，企业仍有一定的存货去化压力。

2025年保利持续发挥城市深耕优势，核心城市的销售金额占比为92%，市占率同比提升0.8个百分点至7.9%，10个城市市占率超过10%。从销售区域分布来看，2025年对保利销售面积贡献最大的区域为珠三角区域，占比为26%，其次则是中西部区域的销售面积占比为20%，同比降低了4个百分点，其他项目的销售占比大幅提高了10个百分点至19%，在长三角区域的销售占比略微下滑2个百分点，环渤海区域则与去年持平。

从城市能级来看，二线城市的销售面积占比为38%，同比降低了8个百分点；一线城市销售面积占比则提高了4个百分点至14%。整体看来，由于其他项目的销售面积同比大增43%至233.56万平方米，因此2025年保利的销售区域和能级的分布相较于2024年出现了较大的变化。

02 投资

拿地力度明显加大，总土储权益比例超过70%

2025年保利发展新增计容建筑面积为457万平方米，拓展成本791亿元，分别同比增长39%和16%，拿地销售金额比由去年的0.21提升到了0.31，企业的拿地力度明显加大。新增拓展计容建筑面积的权益比为89.1%，相比于2024年全年降低了2个百分点，继续保持高位。

从城市能级来看，2025年保利重点投资二线城市，建面占比达到53%，同比提升11.5个百分点，一线城市的占比则降低了11.6个百分点至19%，因此企业平均拿地成本为17309元/平米，相较于2024年有所回落，但是仍处于近年高位。从新增土储建面的区域分布来看，占比最高的是珠三角区域，达到33.3%，在其他三大区域的投资则相对平均。

2025年底保利发展总土地储备为11215万平方米，同比减少了10.81%，土地储备仍然较为充足。得益于近年来拿地的高权益比例，保利发展总土储的权益比例达到了70.47%，继续创近年来的新高。就土储区域分布来看，40.2%位于珠三角区域，中西部区域占比为34.7%，环渤海14.8%，长三角相对较少，占比为9.9%；就能级分布来看，三四线占比为43.9%，二线占比为42.5%，一线城市占比为13.2%，和期初的变化都不是很大。

03 盈利

营业收入有一定下行压力，利润率持续下滑

2025年保利发展实现营业收入3081.44亿元，同比减少1.13%；预收房款同比下降26.6%至2430.33亿元，企业的营收仍有下行压力。值得注意的是，保利2025年在不动产经营方面持续发力：在营租赁住房3.5万间，同比增长59%；稳定期购物中心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点。因此企业营收中其他主营业务收入235.05亿元，同比增长2.94%，对总营收的占比也由2024年的7.4%提高到7.6%。

利润方面，企业实现毛利润392.87亿元，同比减少9.49%；净利润为50.22亿元，同比减少48.43%；归母净利润10.35亿元，同比减少79.31%；扣除非经常性损益后的核心归母净利润为6.59亿元，同比减少84.52%。

从利润率水平来看，2025年保利的毛利率为12.75%，同比降低了1.18个百分点，毛利率的下降仍然主要是因为市场下行的影响；净利率和归母净利率分别同比下降了1.49和1.26个百分点至1.63%和0.34%。企业近年来的盈利能力持续下滑，亟需提振盈利能力。